Q.固定資産の評価替えとは

A.
 固定資産の評価は、その資産価値(『適正な時価』)に応じて決まり、固定資産税の課税標準(税額のもとになるもの)になります。
 本来ならば、毎年度見直すことにより、公平な評価と税負担につながるわけですが、膨大な量の土地・家屋について毎年度見直すことは実務的に不可能ですので、3年毎に見直しをするものとされています。

 

土地の評価替え

 土地の評価替えとは、土地を取り巻く状況の変化等をとらえて、地価公示価格、地価調査価格または不動産鑑定士による鑑定価格を基準価格として、適正な評価に見直すことです。
 ただし、地価の下落があり、価格を据え置くことが適当でないときは簡易な方法により、価格を修正することとなっています。

家屋の評価替え

 家屋の評価は全国一律に定められた固定資産評価基準にもとづいて、評価しようとする家屋と同じものを建築するとした場合において、必要な建築費(再建築価格)を求め、これに建築時からの経過年数に応じた減点補正(経年減点補正率)を行うことによって求めます。

新増築分家屋の計算

 評価額=再建築価格×経年減点補正率

 在来分家屋については、建築物価の変化の割合(再建築評点補正率)にもとづいて時点修正を行う方法によって、適正な評価の見直しを行っています。

在来分家屋の計算

 評価額=前年度の再建築価格×再建築評点補正率×経年減点補正率

 

 次回の評価替えは平成30年度となっています。 

 

Q.地価が下がっているのに、土地の税金が上がるのはなぜ?

A.
 税負担の公平の観点から、平成9年度以降、負担水準(評価額に対する課税標準額の割合)の均衡化を重視することを基本として、負担水準が高い土地は税額を引き下げたり、据え置いたりする一方、低い土地については、なだらかに税額を引き上げていく仕組みが導入されました。
 これにより、評価替えや下落修正によって評価額が下がった土地でも負担水準が低い場合にはなだらかに税額が上昇します。
(地価が上昇していたときの評価替えでは、評価額が著しく上昇した場合でも、税負担をなだらかにするための措置が講じられていました。このため、多くの土地について課税標準額が評価額を大きく下回っており、負担水準が低くなっています。)

 

Q.古い家屋を取り壊して駐車場にしたら、翌年の固定資産税が高くなると聞きましたが、どうしてですか?

A.
 取り壊しのあった翌年度の固定資産税は、取り壊された家屋分の税額は減少します。しかし、住宅用地に対する税負担の軽減措置が適用されなくなり土地の税額は上昇します。

 なお、このような家屋の取り壊しにより、住宅用地に該当しなくなった場合、土地の固定資産税は約3倍から6倍ほどに上昇する可能性があります。

 住宅用地に対する課税標準の特例は以下のとおりです。

区分 面積要件 特例率
小規模住宅用地

200平方メートル以下の住宅用地

(200平方メートルを超える場合は住宅1戸あたり200平方メートルまでの部分)

価格の1/6
一般住宅用地

小規模住宅用地以外の住宅用地

例)300平方メートルの住宅用地(一戸建住宅の敷地)の場合

  200平方メートル分が小規模住宅用地

  残りの100平方メートル分が一般住宅用地

価格の1/3

 

Q.平成25年10月に住宅を新築しましたが、平成29年度分から税額が急に高くなっています。どうしてですか?

A.
 新築住宅に対する減額措置の適用がなくなったためです。
 新築の住宅に対しては固定資産税の減額措置が設けられており、一定の居住・面積要件にあたるときは、新たに固定資産税が課税されることとなった年度から3年度分(認定長期優良住宅については5年度分)に限り、家屋の固定資産税額が減額されます。
 従って、平成26・27・28年度分については家屋の固定資産税額が減額されていましたが、平成29年度から本来の税額に戻ったためです。
 新築住宅に対する減額措置については、「新築住宅に対する固定資産税の減額措置」を参照してください。

 新築された認定長期優良住宅に対する減額措置については、「認定長期優良住宅に対する固定資産税の減額措置」を参照してください。

 

Q.家屋が年々老朽化していくのに家屋の価格が下がらないのはどうしてですか?

A.
 新築以外の家屋の価格は、3年毎の評価替え年度に、同一の家屋を新築したものとして価格を求め、それに応じた経過年数による補正(経年減点補正率)を乗じて算出します。


 在来家屋の価格の求め方

 家屋の価格=再建築価格×(再建築評点補正率)×経年減点補正率


 このとき、見直した価格が評価替え前の価格を上回る場合には、評価替え前の価格に据え置かれます。
 つまり、評価替え前までの期間の再建築価格の基礎となる建築物価の変化の割合(再建築評点補正率)が、経年減点補正率を上回る場合には価格は上がる(この場合は据え置き)ことになり、逆に下回る場合には価格は下がります。
 このようなことから、家屋が老朽化したからといっても、価格が必ず下がるということにはならないわけです。

 (古い家屋については、過去に建築費の上昇が続く中、評価が据え置かれていたこともあり、 近年の建築資材価格等の下落を加味した評価額であっても、以前から据え置かれている価格を下回るまでにはいたらず、評価額が下がらないといったことがあります。)

 

Q.売主Aは平成28年12月に自己所有地の売買契約を締結し、平成29年2月には買主Bへの所有権移転登記を済ませました。平成29年度の固定資産税は誰に課税されますか?

A.
 平成29年度の固定資産税は売主Aに課税されます。地方税法の規定により、土地(家屋)については賦課期日(平成29年1月1日)現在、土地登記簿(家屋登記簿)に登記されている人に対し当該年度分の固定資産税を課税することになっています。

 

Q.固定資産課税台帳を閲覧しましたが自分の土地、家屋の価格に疑問があります。どうすればいいでしょうか?

A.
 疑問点や知りたい点がございましたら、資産税課まで気軽におたずねください。
 また、固定資産課税台帳に登録されている価格について不服がある場合には、価格等を登録した旨を公示した日(毎年4月1日)から納税通知書の交付を受け取った日後3か月までの間に、固定資産評価審査委員会に対して審査の申出をすることができます。
 なお、固定資産評価審査委員会の事務局は市民税課税制係(本庁1階4番窓口)となっています。

 

Q.納税通知書を受け取りましたが、その内容について疑問があります。どうすればいいでしょうか?

A.
 内容について疑問・質問がありましたら、資産税課までおたずねください。
 なお、納税通知書の内容について不服がある場合は、その賦課決定があったことを知った日(納税通知書の送付を受けた日)の翌日から起算して3か月以内に、市長に対して審査の申出をすることができます。